原告梁艳媚诉被告黄雪芳、刘传东及第三人广东中原地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷

               ——房屋产权涉及继承导致合同无法履行时违约责任的认定                         

 

关键词  房屋买卖合同纠纷  继承 违约

    裁判要点

离婚纠纷中审查认定夫妻共同债务时，应当审查债务款项是否用于夫妻共同生活，法官在衡量当事人实际举证能力基础上，应综合全案证据、家庭经济状况、双方感情状况、生活需要、债权人与举债方的关系、日常生活经验法则等情况进行综合认定。

相关法条

《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条

案例索引

一审：www.b82.com官方网站（2013）穗海法民三初字第41号民事判决（2013年5月8日）

 

基本案情

原告诉称，原、被告于2012年8月15日签订了《存量房买卖合同》，被告应按照合同规定协助原告办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件、合同等。因两被告出售的上述合同的房屋，是被告一与配偶的夫妻共同财产，其配偶已经死亡，出售房屋涉及继承。两被告一直没有按照银行的要求提供继承和析产手续，或者提供房产的遗嘱继承人和第一顺序法定继承人（配偶、父母、子女）出具同意出售的声明，致使原告一直未能办理相关的按揭手续，同时导致未能在90天内完成交易过户手续。原告已经多次催促两被告，但两被告仍不办理。根据合同第一条的规定：“甲方……保证对上述房地产享有完整产权，保证上述房地产不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益。否则，承担相应的法律责任”。两被告故意隐瞒该房屋的真实情况已经构成违约。原告曾经委托律师催促两被告及第三人限期履行合同义务，但是两被告一直不履行，故原告通过律师发函通知两被告解除合同。据此，原告起诉要求判令解除原告和被告签订的《存量房买卖合同》；两被告立即退还1万元定金给原告；两被告承担违约责任和赔偿原告14万元的损失以及本案诉讼费由被告承担。针对两被告的反诉请求答辩称，原告没有违约，两被告无权解除合同，两被告要求原告支付违约金没有依据。原告在签订合同后，依约支付了定金，已经向银行申请办理了按揭手续，由于两被告的原因，银行无法审批，也是两被告拒绝履行义务导致合同无法继续履行。因此，两被告的反诉请求无理，请求法院驳回。

 

两被告共同答辩并反诉称，两被告和原告在2012年8月15日签订《存量房买卖合同》后，已经按照合同约定履行了合同义务，并且已经提供了需要按揭的有关资料。两被告在2012年9月底知道不能办理按揭后，积极和原告及按揭公司协商。2012年11月4日两被告应按揭公司的要求开了广发银行帐号以备原告届时支付按揭房款。2012年11月5日两被告到按揭公司签署了《委托担保服务申请书》、《担保服务合同》等相关资料，当天按揭公司职员多次打电话联系原告，但是原告都没有接听，之前是双方商量好了当天去办理按揭手续的。因此，原告在明知可更换按揭银行，或无须两被告出具继承公证书等即可办妥相关按揭手续的情况下，一味要求两被告出具继承公证书，并拒绝前往按揭公司办理相关手续，并多次通过发律师函形式要求两被告承担违约责任，显然原告是以其实际行为拒绝履行《存量房买卖合同》，已构成根本违约，严重侵犯两被告的合法权益，为维护自身合法权益，两被告不同意原告的诉讼请求，并反诉要求判令解除原、被告签订的《存量房买卖合同》、原告向两被告承担违约金及损失共计16万元以及原告承担本案本诉、反诉的全部诉讼费用。

 

第三人述称，第三人对原、被告要求解除双方的买卖合同关系的请求没有意见，两被告陈述的事实基本属实，至于原、被告之间的违约问题由法院依法认定。

 

法院经审理查明：据房管部门于2008年8月7日登记核发的《房地产权证》记载，两被告是广州市海珠区X房的权属人。

2012年8月15日两被告（甲方）与原告（乙方）在第三人的促成下签订了《存量房买卖合同》，约定两被告以140万元价格将广州市海珠区X房出卖给原告。原告以按揭付款的方式向两被告支付房款，其中签订本合同时支付1万元作为定金；首期楼款（含定金）100万元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清，银行同意贷款申请后5个工作天内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在本合同签订后90天内完成（以付清双方交易税费为准）；40万元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付，乙方应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而甲方应全力协助乙方办理相关手续，包括提供资科、签署有关文件/合同等。甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。另还约定，乙方确认已查阅该房地产的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看及了解，故对该房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量，装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可；甲乙双方同意委托广东中原地产代理有限公司办理网签手续，甲乙双方保证按规定办妥网签手续并提供相关资料，签署相关合同文件，以顺利完成交易。如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按本合同第二条约定总成交价的10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任；等。同日，原告向两被告支付定金1万元。

2012年9月24日中国工商银行广东省分行营业部向中国工商银行广州庙前直街支行发出的工银粤营审查补[2012]第1000号《关于补充梁艳媚个人信贷业务资料的函》，内容是：你行上报的关于借款人梁艳媚的400000元个人二手住房贷款的申请审批资料收悉，经审查，存在以下问题：由于从目前资料显示，出售房产是售房人黄雪芳与配偶的夫妻共同财产，由于其配偶已死亡，出售房产涉及继承，请你行核实是否已办理继承和析产，或要求房产的遗嘱继承人和全部第一顺序法定继承人（配偶、父母，子女）出具同意出售声明。

两被告提供了户口本、独生子女证、死亡证明，证明被告黄雪芳的配偶刘永强于2011年10月30日死亡；刘永强的父母均早于刘永强死亡，对于刘永强的遗产不发生继承事宜；刘永强的法定继承人仅有本案两被告。原告对此予以确认，但认为签订买卖合同签订时，两被告没有如实披露房屋存在继承的问题，如果原告知道有继承问题则有可能不签订涉案的合同；第三人也予以确认，但表示在签订合同时第三人不知道讼争房屋已发生继承。

 

裁判结果

www.b82.com官方网站于2013年5月8日作出（2013）穗海法民三初字第41号民事判决： 一、解除原告梁艳媚与被告黄雪芳、刘传东签订的《存量房买卖合同》。二、两被告在本判决生效之日起十日内退还定金1万元给原告。三、驳回原告的其他诉讼请求。四、驳回两被告的其他反诉请求。

 

裁判理由

法院经审理认为：原告与两被告签订的《存量房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同。根据银行的意见，对于两被告房产存在的继承问题，可通过办理继承和析产，或要求房产的遗嘱继承人和全部第一顺序法定继承入出具同意出售声明的方式解决。可见，办理继承公证不是唯一的方式。两被告是讼争房屋的权属人，但其与原告签订买卖合同时确已发生继承事实。根据现有证据显示，两被告是讼争房屋的法定继承人，原告表示不确定却没有提交证据予以反驳，但原告作为房屋的买受人，在事后知道讼争房屋发生继承事实的情况下，出于交易安全的考虑，要求两被告办理继承公证事宜，符合情理。因此，由于两被告在协助原告办理按揭贷款手续问题上双方未能达成一致意见，致使在双方约定的期限内未能顺利完成交易，现原、被告均要求解除双方之间签订的《存量房买卖合同》，本院予以采纳。但基于前述理由，原、被告均要求对方承担违约责任，按成交价的10%支付违约金14万元，以及两被告反诉原告赔偿中介费的请求，依据不足，而且两被告的中介费亦未向第三人实际支付，故本院不予支持。合同解除后，两被告应将定金1万元退还给原告。

 

案例注解

近年来，人民法院在审理房屋买卖合同纠纷时，越来越频繁地要面对产权具有瑕疵交易是否完全影响合同履行以及当事人出于交易安全考虑而实施的行为是否违约的情况，如何妥善处理该类型纠纷值得深入探讨。

1、界定产权存在瑕疵是否导致合同完全不能履行的范围，应明确区分产权瑕疵情况。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：（一） 以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二） 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三） 依法收回土地使用权的；（四） 共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五） 权属有争议的；（六） 未依法登记领取权属证书的；（七） 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。因此，在上述案件中，虽然房屋的产权存在的继承问题，但根据银行的意见，可通过办理继承和析产，或要求房产的遗嘱继承人和全部第一顺序法定继承入出具同意出售声明的方式解决，因此在有权利救济弥补途径的情况下，并不当然导致合同无法履行。

2、基于交易安全而拒绝履行义务的行为是否构成违约的认定。

对于该类情况的认定，法官应当根据案件证据以及原告的履约情况，日常生活经验法则等情况对当事人是否有基于交易安全的合法事由以及是否确实有履行合同的合意进行综合认定。在上述案件中，由于原告实在签订房屋买卖合同之后才知道讼争房屋发生继承事实存在产权瑕疵的情况，属于合理的事由。且其交付了定金，并向银行申请了按揭手续。因此，将原告基于交易安全的考虑而不履行义务属于合理事由的认定并无不妥。

 

 

 

（合议庭成员：胡泳贤、李少群、曲营建

编写人：www.b82.com官方网站民三庭 胡泳贤）

 

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